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忻州市住房公积金个人住房贷款实施细则

  作者:         时间:2018-11-19       来源:忻州市住房公积金管理中心  大    中    小     

   

  第一章  总 则

  第一条  为进一步优化贷款流程,实现贷款业务操作的规范化,根据国家、省有关规定,结合我市实际,特制定本细则。

  第二条 本实施细则所称住房公积金个人贷款是指连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上的借款人在购买、建造、翻修、大修自住住房(含公寓性住房)及偿还商业银行个人购房贷款时,向忻州市住房公积金管理中心(以下简称为“中心”)及其管理部申请发放的住房贷款。

  第三条 本实施细则适用于中心及所属各县(市、区)管理部办理的住房公积金个人贷款业务。

  第四条 本实施细则包括贷前咨询、贷款受理、贷款审批、贷款发放、贷款时限、贷款流程、贷款回收、贷款档案管理、附则等环节。

  第二章  贷前咨询

      第五条 中心及所属各县(市、区)管理部,应通过咨询宣传等渠道和方式向申请住房公积金贷款的个人提供优质的信息服务,积极引导借款申请人按正确、简便的办法办理住房公积金贷款。贷前咨询实行首问负责制和一次性告知制。

  第六条 借款人申请住房公积金贷款。应具备以下条件:

  (一)借款人申请贷款前按时连续足额缴存住房公积金、开户时间满6个月(含)以上,且单位和个人住房公积金处于正常缴存状态;

  (二)借款人及其配偶均无住房公积金贷款。缴存人为他人提供担保后,可以申请住房公积金贷款。采用自然人联保、自然人阶段性保证加房产抵押的,本人账户内的住房公积金不能作抵押;

  (三)具有中心认可的购买、建造、翻建、大修自住住房及偿还商业银行购房贷款等有效的自住住房消费证明;

  (四)借款人家庭有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力;

  (五)能够提供中心认可的贷款担保;

  (六)借款人及共同借款人信誉良好;

  (七)借款人家庭购买首套普通自住住房的,首付比例不低于20%(或国家规定的首付比例);对已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款的,首付比例不低于20%(或国家规定的首付比例)。

  第七条 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

  第八条 对连续逾期3个月(含)以上、累计6个月(含)以上的借款人在结清贷款五年内不得再次申请住房公积金个人贷款。

  对利用虚假材料或伪造贷款资料的,五年内不予受理贷款申请。

  第九条 住房公积金贷款额度

  住房公积金贷款最高额度为60万元;购房类贷款不超过房价的80%;建造、翻建、大修的,最高平米单价不超过2000元,并在主体完工后发放,但最高不超过总价的50%;偿还商业银行住房贷款的,贷款额度不得超过原商业银行购房贷款余额;提供房产抵押担保的,贷款额度不超过抵押物价值的80%;提供质押担保的,贷款额度不超过质押物价值的90%。

  所购房屋总价包括房价、地下室、车库及相关配套设施费等。

  借款人还款能力,按包含其父母、子女的月工资总收入的60%核定,即月还款额原则上不高于申请人员家庭收入(包含父母和子女)的60%。

  第十条  住房公积金贷款期限

  住房公积金贷款期限最长30年,借款人贷款年限不超过65岁。其中,灵活就业人员男性贷款年限不超过60岁,女性不超过55岁。

  第十一条 住房公积金贷款利率

  贷款利率按照中国人民银行颁布的住房公积金贷款利率执行。

  贷款期限为一年的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率。

  对已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款的,按首套房利率执行。

  逾期贷款从逾期之日起计收罚息执行中国人民银行的统一规定。

  第十二条 住房公积金贷款担保方式

  个人住房公积金贷款担保方式包括房产抵押、房产抵押加自然人联保、售房单位(开发商)阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、自然人联保、质押等方式。

  灵活就业人员贷款担保方式只能采用房产抵押和售房单位(开发商)阶段性保证加房产抵押。

  1、房产抵押

  (1)住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。借款人可用自有、共有或第三人所有的住房进行抵押。

  (2)以所购住房做抵押的,抵押物价值应依据《商品房买卖合同》认定。以现房作抵押的,房屋价值按照从开发商或售房单位取得时签署的购房合同和销售发票(收据)记载的交易金额确定;不能确定房屋价值的,以中心下发的文件按区域确定房屋价值。

      对于借款人以所购再交易自住住房作为抵押物的,应以房屋买卖双方签订的合同价格和税务部门的计税价格相比较低者作为抵押物价值。

  借款人认为抵押房产价值不合理的,依据具有资质的房地产评估机构出具的评估报告进行认定。

  (3)贷款本息清偿后,抵押关系当事人到不动产登记中心办理抵押登记注销手续。

  2、房产抵押加自然人联保(仅限建造、翻建、大修自住住房贷款)

  借款人用自有、共有或第三人所有的住房进行抵押,如抵押价值不足贷款额度时,可再找保证人以住房公积金账户余额、预期缴存额、工资和家庭财产为借款人全程连带责任保证。每个联保人授信担保10万。

  3、售房单位(开发商)阶段性保证加房产抵押

  借款人在所购新房未取得《不动产权证书》阶段,由售房单位(开发商)缴纳贷款保证金并提供阶段性的保证。《不动产权证书》一经办妥,由售房单位(开发商)统一办理借款人的房产抵押,解除售房单位(开发商)的保证,并退还保证金及相应利息。采用售房单位(开发商)阶段性保证加房产抵押担保方式,需由中心和售房单位(开发商)签订《阶段性保证担保合作协议书》。

  4、自然人阶段性保证加房产抵押

     (1)借款人在所购住房未办理房产抵押登记手续前,至少有一名正常缴存住房公积金保证人提供阶段性保证,并办理预购商品房抵押权预告登记手续。《不动产权证书》及抵押手续一经办妥后,解除保证人的阶段性保证。

  (2)保证人以全部收入及财产承担担保的连带责任且预计剩余缴存年限不少于5年。

  如夫妻双方缴存余额达到贷款金额的10%,不需再找保证人,只需办理预购商品房抵押权预告登记手续。

  5、自然人联保(仅限建造、翻建、大修自住住房贷款)

  (1)自然人为中心所辖范围内有相对稳定的工作及承担连带责任相应的工资收入,并正常缴存住房公积金的职工。

  (2)保证人以住房公积金账户余额、预期缴存额、工资和家庭财产为借款人全程连带责任保证。

  (3)保证人应书面签订担保书,同意以本人住房公积金或者工资及家庭财产为借款人贷款提供担保,并在管理中心办理住房公积金账户提取止付手续。

  (4)在贷款还清前,可以办理提前冲还贷业务。

  (5)在贷款期间,可根据借款人还款情况,在确保贷款无风险的前提下,可分次解除联保人的联保责任。但借款人、配偶及所有联保人必须全部到场签字认可,并办理相关手续。

  联保人剩余缴存年限不少于贷款年限的三分之一。

  (6)夫妻双方住房公积金账户余额达到贷款金额的50%时,不需再找担保人。夫妻双方住房公积金金额不达贷款额50%的,不考虑住房公积金账户余额,每个联保人授信担保10万,且必须有一名担保人。

  6、质押担保

  (1)借款人可用国债、商业银行存单等管理中心和受托银行认可的有价证券作为质押物进行担保。

  (2)借款人贷款额度不得高于质物票面价值的规定比例。

  (3)质权人应对出质人提交的质物进行查询和认证,出质人对质物拥有处分权。

  (4)质权人应与出质人签订质押合同,办理质押期间质物冻结止付手续。以共有质物质押的,应取得共有质物人的书面同意。

  (5)贷款本息未清偿前,质权人应妥善保管出质人提交的质物,定期检查,发现问题及时处理。

  第三章   贷款受理

  第十三条 借款人办理住房公积金贷款须到中心服务大厅或县(市、区)管理部咨询,符合条件的予以受理,不符合条件的要说明原因。

  申请住房公积金个人贷款主要以购房为主,贷款担保主要以房产抵押为主。

  所有涉及贷款的人员必须持相关证件到场办理面签、照相等手续。

  异地缴存住房公积金的职工购买住房,向住房购买地的管理中心申请个人住房公积金贷款。

  在非缴存地(异地贷款)申请个人住房公积金贷款的,需提供住房公积金缴存地管理中心出具的连续足额缴存6个月(含)以上的缴存证明,并加盖缴存地管理中心或县(市、区)管理部业务专用章。

  借款人及共同借款人信誉通过中国人民银行征信系统进行查询,其中已结清的各类信用卡和助学贷款不纳入审查范围。

  信用卡逾期3个月以上未结清的,其他商业银行或住房公积金贷款连续逾期3个月(含)以上、累计6个月(含)以上的,不能申请住房公积金贷款。

  通过查询征信,如借款人及共同借款人有商业银行住房贷款,并且提供的购房合同与商业银行住房贷款的购房合同一样,只能申请商转公贷款,不能申请购房贷款。

  第十四条 住房公积金个人贷款需提供的资料:

  (一)购买开发商预售商品房的贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、房管部门备案的《商品房买卖合同》和不低于20%(或国家规定的首付比例)的首期付款凭证原件及复印件1份;

  5、担保方式(三选一):

  (1)开发商阶段性担保。只需提供上述1-4条资料。

  (2)自然人阶段性担保。除了提供上述1-4条资料,还需提供担保人身份证原件。

  (3)房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (二)购买二手房贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、买卖双方签订的《房屋买卖合同》、已经过户的《不动产权证书》、契税证明、不低于20%(或国家规定的首付比例)的首期付款凭证原件及复印件1份;

  5、担保方式:

  房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (三)商转公贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、《不动产权证书》或房管部门备案的《商品房买卖合同》、商业银行住房贷款《借款合同》、近期偿还商业住房贷款凭证及商业银行出具的贷款余额证明原件及复印件1份;

  5、担保方式(二选一):

  (1)将在商业银行所抵押的该套房产的抵押权转移到中心。

  (2)房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (四)建造、翻建自住住房贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、提供土地使用批准文件(包括村委会出具的土地使用证明材料),规划内的须提供规划许可证明文件、施工许可证(工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上提供)、工程概预算、《施工合同》和施工单位出具的收款凭证原件及复印件1份;

  5、担保方式(三选一):

  (1)房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (2)联保。担保人身份证原件。

  (3)联保加房产抵押。所需资料:(1)+(2)。

  (五)大修自住住房贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、大修自住住房的,还需提供房屋权属证明、主管部门允许大修的证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算和施工单位出具的收款凭证原件及复印件1份;

  5、担保方式(三选一):

  (1)房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (2)联保。担保人身份证原件。

  (3)联保加房产抵押。所需资料:(1)+(2)。

  (六)购买拆迁安置房或棚户区改造房贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、拆迁许可证或房屋征收决定、拆迁安置协议或房屋征收补偿协议书原件及复印件1份;

  5、担保方式:

  房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  (七)购买经济适用房贷款

  1、借款人和共同借款人征信报告;

  2、借款人夫妻双方身份证原件;

  3、借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

  4、由所在地低收入家庭住房保障管理中心出具的售房合同(加盖公章)和不低于20%(或国家规定的首付比例)的首期付款凭证原件及复印件1份;

  5、担保方式:

  房产抵押。房屋所有权人夫妻双方身份证、结婚证、房产证及相关票据(如:不动产税票、契税票、个人所得税票和税率申报表)的原件及复印件1份(身份证只需提供原件)。

  第十五条 实行商品房楼盘备案登记制度,登记备案须五证齐全。

  第四章  贷款审批

  第十六条 贷款审批程序

  (一)中心受理岗对借款人提供的资料进行初审,主要包括以下内容:

  1、借款人是否符合贷款资格和条件;

  2、所提供证件是否齐全有效;

  3、所提供材料是否真实、合法、完整;

  4、所有材料复印件是否与原件相符;

  5、借款人及贷款相关人员是否面签、照相。

  (二)中心复审岗对借款人提供资料进行复审;

  (三)中心贷款科负责人对借款人提供资料进行审核;

  各管理部的贷款由管理部审核、审批。中心贷款科、稽查科每年不定期对各管理部的贷款进行监督、检查。

  第五章  贷款发放

  第十七条 中心或管理部审批后,受理人员再次确认贷款资料是否准确无误。符合放款条件的,借款人在《贷款支付凭证》上签字确认,中心将所贷款项划入收款人账户。

  第十八条 贷款资金划入售房单位(售房人)或建房、大修施工方在银行开设的账户内。

  偿还商业银行住房贷款(商转公贷款)的,中心将贷款划入银行开设的过渡户内,再由银行扣划偿还商业贷款。

  第六章  审批时限

  第十九条 贷款咨询即时办理,贷款受理即时办理,贷款审批严格控制在5个工作日以内(不含产权抵押办理时间),放款即时办理。

  第七章  贷款流程

  第二十条 按揭贷款办理流程

  借款人和共同申请人携带相关资料到中心业务大厅申请贷款→签订《借款合同》→审批贷款→前往银行盖章→前往不动产登记中心办理抵押登记手续并交回《不动产登记证明》→开发商根据贷款额缴交保证金→放款

  第二十一条 二手房贷款办理流程

  借款人和共同申请人到不动产登记中心签订《房屋买卖合同》→借款人、共同申请人、售房人和房屋共有人到公积金业务大厅签订《二手房住房公积金贷款备忘录》→借款人和共同申请人前往不动产登记中心办理过户手续→借款人和共同申请人前往公积金业务大厅签订《借款合同》→审批贷款→前往银行盖章→前往不动产登记中心办理抵押登记手续并交回《不动产登记证明》→放款

  第八章  贷款回收

  第二十二条 借款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行到期一次性还本付息;贷款期限在一年以上的贷款,采用等额本息还款法,按月还本付息。

  第二十三条 借款人按月正常还款一年以上,可申请提前还款,用自有资金或提取夫妻双方的住房公积金一次性还本付息或部分偿还贷款。

  第二十四条 借款人还清贷款后,借款人持身份证件前往中心或管理部业务大厅办理贷款销户手续。

  第九章  贷款档案管理

  第二十五条 所有贷款档案材料必须由中心或县(市、区)管理部存档。

  第二十六条 贷款档案的归集整理。贷款发放后,应对贷款资料进行复查,检查各类合同、证件、资料是否完整有效,若资料不全,应重新补齐,确保档案资料完整无缺。每年应定期对贷款资料进行整理,合理编排顺序,填写档案清单(卷内目录)和卷宗封面,归档成册。

  第十章   附  则

  第二十七条 本细则中的条款随国家有关政策调整而调整。

  第二十八条 本细则由忻州市住房公积金管理中心负责解释。

  第二十九条 本细则自发布之日起执行。与本细则不一致的有关规定即行废止。